Pacchetto condominio: Legionella e acqua
Il pacchetto dà all’amministratore una fotografia documentata dell’impianto idrico comune: Legionella pneumophila nella rete dell’acqua calda centralizzata e indicatori di contaminazione (E. coli, enterococchi, coliformi) nell’acqua fredda dopo autoclavi e serbatoi. I prelievi sono eseguiti da un tecnico nei punti concordati; ricevi un Rapporto di Prova da allegare al registro dell’impianto, con prove accreditate ove incluse nel campo di accreditamento del laboratorio partner esecutore.
Parametri analizzati
Perché l’amministratore deve occuparsene
Dal contatore in poi l’impianto è condominiale e la qualità dell’acqua che arriva negli appartamenti dipende anche da come è gestito. Il D.Lgs. 18/2023 (testo in Gazzetta Ufficiale), con le modifiche del D.Lgs. 102/2025, ha portato l’attenzione proprio sui sistemi di distribuzione interni e sul loro gestore; le Linee guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi, approvate in Conferenza Stato-Regioni il 7 maggio 2015, indicano come valutare e ridurre il rischio negli impianti idrici.
Il pacchetto serve soprattutto ai condomini con acqua calda centralizzata, ricircolo, autoclave o serbatoi di accumulo: sono gli elementi in cui l’acqua ristagna o resta tiepida. Una panoramica degli obblighi è nella guida sui controlli dell’acqua potabile in condominio, e la pagina dedicata agli amministratori di condominio raccoglie le altre verifiche dell’edificio.
Dove si preleva in un condominio
Il piano di prelievo segue il percorso dell’acqua e si adatta all’edificio. Per un condominio con una sola centrale termica la configurazione tipica è questa:
| Punto | Cosa si cerca | Perché |
|---|---|---|
| Uscita dell’accumulo di acqua calda | Legionella pneumophila | Valuta la temperatura e lo stato del bollitore |
| Ritorno del ricircolo | Legionella pneumophila | Il ricircolo raffreddato è il punto più critico |
| Punto distale, per esempio la doccia dell’ultimo piano o un locale comune | Legionella pneumophila | Rappresenta i tratti lunghi e poco usati |
| Acqua fredda dopo autoclave o serbatoio | E. coli, enterococchi, coliformi | Verifica che l’accumulo non contamini l’acqua |
Per edifici con più scale, più centrali o serbatoi separati i punti aumentano e il preventivo si adegua. Durante il sopralluogo il tecnico misura anche la temperatura dell’acqua a ogni punto: è il dato che spiega quasi sempre il risultato.
Valori di riferimento e soglie di intervento
Per la Legionella il risultato si esprime in UFC/l e si confronta con le fasce delle Linee guida 2015 e con il valore di 1.000 UFC/l per Legionella nei sistemi di distribuzione interni fissato dal D.Lgs. 18/2023. Per gli indicatori fecali il riferimento è l’assenza in 100 ml.
- Fino a 100 UFC/l: situazione sotto controllo, si mantengono le misure in atto.
- Da 101 a 1.000 UFC/l: si verificano le misure di controllo; se i campioni positivi sono molti si rivede la valutazione del rischio.
- Da 1.001 a 10.000 UFC/l: revisione della valutazione del rischio e, secondo la diffusione della positività, disinfezione e nuovo campionamento.
- Oltre 10.000 UFC/l: disinfezione dell’impianto e ripetizione dei controlli.
Le Linee guida indicano di mantenere l’acqua calda ad almeno 50 °C ai punti di erogazione e quella fredda sotto i 20 °C. Il testo è sul portale del Ministero della Salute; una sintesi è nella pagina sulle Linee guida legionellosi.
Dopo il Rapporto di Prova: cosa decide l’assemblea
Se tutti i valori sono nella prima fascia, il Rapporto di Prova va conservato con la documentazione dell’impianto e si programma il controllo successivo. Se la Legionella supera le 1.000 UFC/l, l’amministratore informa i condòmini, fa intervenire il manutentore e, dopo la disinfezione, ripete il campionamento negli stessi punti per dimostrare l’efficacia.
Un esito positivo per E. coli o enterococchi a valle di autoclave o serbatoio richiede di sospendere l’uso potabile, pulire e disinfettare l’accumulo e ricontrollare. Cosa fare nei diversi casi è spiegato nella guida su cosa fare oltre le 1.000 UFC/l.
Esempio pratico
Esempio: un condominio di 24 appartamenti con caldaia centralizzata e autoclave nel seminterrato. L’amministratore ordina il pacchetto a 249 euro, prezzo indicativo per una centrale e un’autoclave, confermato con preventivo dopo aver indicato il numero di scale. Il tecnico preleva in mattinata e il Rapporto di Prova arriva in circa 10 giorni: la Legionella è sotto 100 UFC/l all’uscita del bollitore ma più alta al ritorno del ricircolo, dove la temperatura misurata è bassa.
Il dato guida un intervento mirato, il bilanciamento del ricircolo, invece di una disinfezione generica. Se in futuro serve controllare un solo punto, c’è la ricerca Legionella in acqua sanitaria per singolo prelievo.
Analisi incluse nel pacchetto
Domande frequenti
- Il condominio senza acqua calda centralizzata deve analizzare la Legionella?
- Il rischio è molto più basso, perché ogni appartamento produce la propria acqua calda e i tratti comuni portano solo acqua fredda. In questo caso il controllo prioritario riguarda gli accumuli di acqua fredda, cioè autoclave e serbatoi, con gli indicatori fecali. La Legionella resta da valutare se l’acqua fredda nei locali tecnici supera spesso i 20 °C.
- Chi paga le analisi, il condominio o i singoli condòmini?
- Le analisi sulle parti comuni dell’impianto sono una spesa di manutenzione e gestione delle parti comuni e si ripartiscono secondo le tabelle millesimali o il regolamento condominiale. Il controllo dell’impianto dentro il singolo appartamento, dopo il contatore o la valvola di intercettazione, resta invece a carico del proprietario dell’unità.
- Ogni quanto ripetere il pacchetto?
- La frequenza deriva dalla valutazione del rischio dell’impianto e non è un numero fisso valido per tutti i condomini. In pratica conviene ripeterlo dopo ogni intervento sulla centrale termica o sul ricircolo, dopo lunghi periodi di basso utilizzo e dopo ogni esito sopra le 1.000 UFC/l, oltre a una verifica periodica programmata con il manutentore.
Guide e approfondimenti
- Legionella: rischi, sintomi e prevenzione
- Come cercare un laboratorio accreditato nelle banche dati ACCREDIA
- Quale pacchetto di analisi dell’acqua di casa scegliere
- Analisi per il condominio: cosa comprende il pacchetto
- Acqua calda sanitaria: temperatura e controllo Legionella
- Acqua potabile in condominio: i controlli
- Analisi dell'acqua nei condomini con serbatoi di accumulo