Analisi per il condominio: cosa comprende il pacchetto
Cosa comprende il pacchetto, voce per voce
Il pacchetto condominio Legionella e acqua è pensato per dare all’amministratore una fotografia documentata delle parti comuni dell’impianto idrico, cioè del tratto che va dal contatore generale alle colonne montanti. Le voci incluse sono quattro.
| Voce | Cosa prevede | Cosa ottiene l’amministratore |
|---|---|---|
| Piano dei punti | scelta dei punti concordata in base allo schema dell’impianto | elenco dei punti con posizione e codice |
| Prelievo on-site | campionamento eseguito da un tecnico, con misura della temperatura dell’acqua al punto | verbale di prelievo |
| Ricerca di Legionella | coltura secondo UNI EN ISO 11731 sull’acqua calda centralizzata, con indicazione di Legionella pneumophila | concentrazione in UFC/L per ogni punto |
| Indicatori microbiologici | Escherichia coli, enterococchi e batteri coliformi sull’acqua fredda dopo autoclave e serbatoi | esito per 100 mL |
I risultati confluiscono in un Rapporto di Prova emesso secondo la norma UNI CEI EN ISO/IEC 17025 dal laboratorio partner che esegue le prove, con prove accreditate ove incluse nel campo di accreditamento del laboratorio partner esecutore. Il tempo indicativo per l’esito è di circa 10 giorni, perché la Legionella cresce lentamente in coltura e richiede una fase di conferma.
Perché proprio questi parametri
La scelta non è casuale: segue i due rischi tipici di un impianto condominiale. Il primo è la Legionella, che si sviluppa nell’acqua tiepida e stagnante e si trasmette respirando aerosol, per esempio sotto la doccia. Riguarda soprattutto gli edifici con produzione centralizzata di acqua calda e anello di ricircolo, dove l’acqua percorre molti metri prima di arrivare agli alloggi.
Il secondo rischio è la contaminazione dell’acqua fredda negli accumuli. Autoclavi e serbatoi in seminterrato o in copertura possono accogliere sedimenti, infiltrazioni o piccoli animali se i coperchi non sono a tenuta. E. coli ed enterococchi indicano una contaminazione di origine fecale, mentre i coliformi segnalano un problema igienico dell’impianto, come biofilm o ristagni. Per questi tre indicatori il riferimento del D.Lgs. 18/2023 per l’acqua destinata al consumo umano è l’assenza in 100 mL.
Per la Legionella i riferimenti sono due: le fasce di intervento delle Linee guida nazionali del 2015 e il valore di parametro di 1.000 UFC/L che l’Allegato I, parte D, del D.Lgs. 18/2023 fissa per i sistemi di distribuzione interni. Il decreto precisa che le azioni correttive possono essere valutate anche sotto questo valore, in particolare in presenza di casi di infezione.
Dove si preleva in un condominio
Il numero e la posizione dei punti dipendono dall’impianto. Lo schema seguente vale per un edificio con una centrale termica, un ricircolo e un’autoclave; ogni scala o centrale in più aggiunge punti.
- Uscita dell’accumulo di acqua calda o dello scambiatore: verifica che l’acqua parta abbastanza calda.
- Ritorno del ricircolo prima della centrale: mostra la temperatura reale della rete e i tratti che si raffreddano.
- Punto comune più lontano dalla centrale sull’acqua calda, per esempio un rubinetto nel locale tecnico dell’ultima scala.
- Acqua fredda a valle dell’autoclave o del serbatoio: è il punto per E. coli, enterococchi e coliformi.
Non si preleva dentro gli appartamenti senza accordo con i proprietari, perché l’impianto interno all’unità è privato. Se però un condòmino segnala acqua tiepida o odori, un punto in quell’alloggio può dare un’informazione utile e va concordato a parte. Chi esegue il prelievo e con quali regole è spiegato nella guida su chi può fare il campionamento Legionella.
Un dettaglio spesso trascurato è la temperatura: il tecnico la annota a ogni punto. Le Linee guida 2015 indicano come riferimento l’acqua calda accumulata ad almeno 60 °C, almeno 50 °C ai punti di utilizzo e l’acqua fredda sotto i 20 °C. Un ritorno di ricircolo a 42 °C spiega un esito positivo meglio di qualsiasi commento.
Cosa il pacchetto non comprende
Sapere cosa resta fuori evita aspettative sbagliate e contestazioni in assemblea. Il pacchetto non comprende:
- i parametri chimici dell’acqua, come metalli, nitrati, durezza o PFAS: servono un profilo dedicato come l’analisi conforme al D.Lgs. 18/2023 o la ricerca mirata di un singolo parametro;
- il piombo da vecchie tubazioni, che si valuta con una prova specifica descritta nella guida sul piombo nell’acqua;
- la stesura del documento di valutazione del rischio, che spetta all’amministratore con il manutentore o un consulente: il Rapporto di Prova ne è un allegato, non il sostituto;
- la disinfezione dell’impianto o la manutenzione di autoclavi e serbatoi, che restano a carico della ditta incaricata;
- i controlli dentro le singole unità immobiliari.
Se il condominio ha anche una piscina o una fontana, quegli impianti hanno parametri e regole propri e si analizzano separatamente.
Quando conviene, quando non basta
Il pacchetto è adatto alla maggior parte dei condomini con acqua calda centralizzata, autoclave o serbatoi di accumulo. È utile come controllo programmato, dopo lavori sulla centrale termica o sul ricircolo, dopo il fermo estivo del riscaldamento quando la produzione di acqua calda resta attiva ma con consumi bassi, e dopo un intervento di disinfezione per verificarne l’efficacia.
| Situazione dell’edificio | Cosa serve |
|---|---|
| Acqua calda centralizzata e autoclave | il pacchetto completo |
| Caldaie autonome, nessun accumulo comune | in genere nessuna Legionella sulle parti comuni; eventuale analisi di base dell’acqua |
| Solo serbatoio di acqua fredda | indicatori fecali sul serbatoio; Legionella se l’acqua supera spesso i 20 °C |
| Più centrali o più scale | pacchetto con punti aggiuntivi, da preventivo |
| Esito precedente oltre 1.000 UFC/L | ricampionamento negli stessi punti dopo la bonifica |
Il pacchetto non basta quando c’è un sospetto caso di legionellosi tra i residenti. In quel caso l’indagine ambientale è coordinata dall’ASL e il piano di campionamento è più ampio. I condomini residenziali non rientrano tra gli edifici prioritari che il D.Lgs. 18/2023 elenca per la valutazione del rischio dei sistemi interni, ma l’amministratore resta il responsabile della gestione delle parti comuni: il quadro delle responsabilità è nella guida sull’acqua potabile in condominio.
Come si richiede: i dati da preparare
Il preventivo è più preciso e il sopralluogo più breve se l’amministratore raccoglie prima alcune informazioni. Bastano pochi minuti con il manutentore della centrale termica.
- Numero di scale, piani e unità immobiliari.
- Tipo di produzione dell’acqua calda: centralizzata con accumulo, istantanea o autonoma per alloggio.
- Presenza e posizione di autoclavi, serbatoi di accumulo e addolcitori.
- Data degli ultimi interventi sull’impianto ed eventuali disinfezioni.
- Esiti di analisi precedenti, se esistono, per confrontare gli stessi punti.
- Un referente che apra centrale termica e locali tecnici il giorno del prelievo.
Esempio: un condominio di 30 alloggi su due scale, con una centrale termica unica e un’autoclave. Il piano prevede uscita accumulo, ritorno ricircolo, un punto comune per ciascuna scala sull’acqua calda e un punto a valle dell’autoclave. Se una scala ha una sottocentrale separata, si aggiunge il relativo punto di uscita. Il prezzo indicativo del pacchetto è riportato nella scheda e viene confermato dopo questi dati.
Dopo il Rapporto di Prova
Il Rapporto di Prova riporta per ogni punto il risultato, l’unità di misura, il metodo e le prove accreditate; per leggere voce per voce il documento è utile la guida su come leggere un Rapporto di Prova. Se tutti i valori sono negativi o bassi, il documento si conserva con il registro dell’impianto e si programma il controllo successivo.
Se la Legionella supera le soglie, l’amministratore informa i condòmini, fa verificare temperature e ricircolo, fa eseguire la disinfezione e ripete il campionamento negli stessi punti. Le azioni per fascia di concentrazione sono spiegate nella guida su cosa fare oltre 1.000 UFC/L. Se invece compaiono E. coli o enterococchi a valle dell’autoclave, si ispeziona e si sanifica l’accumulo prima di ripetere l’analisi, e nel frattempo è prudente sconsigliare l’uso potabile dell’acqua.
La spesa delle analisi sulle parti comuni si ripartisce come le altre spese di gestione dell’impianto, secondo il regolamento e le tabelle millesimali. Per altri servizi pensati per gli amministratori si può consultare la pagina del settore condomini e amministratori.
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Domande frequenti
- Il pacchetto condominio include la valutazione del rischio Legionella?
- No. Il pacchetto comprende piano dei punti, prelievo, analisi e Rapporto di Prova. Il documento di valutazione del rischio va redatto dall’amministratore con il manutentore o un tecnico incaricato, che descrive impianto, punti critici e misure di controllo. Il Rapporto di Prova è la verifica analitica che si allega a quel documento e che ne conferma o smentisce le conclusioni.
- Si possono analizzare anche i parametri chimici, come durezza o metalli?
- Sì, ma come analisi aggiuntive. Il pacchetto è microbiologico perché i rischi principali delle parti comuni sono Legionella e contaminazione degli accumuli. Se le tubazioni sono molto vecchie, se l’acqua ha colore o sapore anomali o se un condòmino chiede verifiche sul piombo, si aggiunge un profilo chimico allo stesso sopralluogo, così il prelievo resta uno solo.
- Quanti punti di prelievo servono per un condominio?
- Dipende dall’impianto, non dal numero di appartamenti. Per una sola centrale termica con ricircolo e un’autoclave bastano in genere quattro punti: uscita accumulo, ritorno ricircolo, punto comune più lontano e acqua fredda dopo l’autoclave. Ogni scala servita da una sottocentrale o ogni serbatoio aggiuntivo richiede almeno un punto in più.
- Se il condominio ha caldaie autonome serve comunque il pacchetto?
- Di solito no. Senza accumulo comune di acqua calda il rischio Legionella sulle parti comuni è molto basso, perché ogni alloggio produce la propria. Restano da controllare gli eventuali accumuli di acqua fredda, come autoclavi e serbatoi, con gli indicatori fecali. La Legionella va considerata solo se l’acqua fredda nei locali tecnici si scalda spesso oltre i 20 °C.
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Revisione tecnica: Giulio Morelli (RSPP — Responsabile del Servizio di Prevenzione e Protezione)
Ultimo aggiornamento: 2026-10-16 · Contenuto a cura della redazione di laboratorioaccreditato.org