Analisi dell'acqua in una casa in affitto

Chi risponde dell'acqua in un appartamento in affitto

Il D.Lgs. 18/2023 fissa i requisiti dell'acqua destinata al consumo umano e li riferisce al punto in cui l'acqua esce dai rubinetti usati per bere (testo in Gazzetta Ufficiale), come prevede anche l'articolo 6 della direttiva (UE) 2020/2184. La stessa direttiva riconosce però che una non conformità può dipendere dal sistema di distribuzione domestico o dalla sua manutenzione, cioè da tubazioni, serbatoi e rubinetteria a valle del contatore.

In pratica le responsabilità si dividono così: il gestore del servizio idrico risponde dell'acqua fino al contatore; dal contatore al rubinetto l'impianto è di chi possiede l'edificio, che il decreto chiama gestore idrico della distribuzione interna. In un appartamento in affitto questo ruolo resta in capo al proprietario o, per le parti comuni, al condominio. L'inquilino usa l'impianto ma non ne è titolare.

Per un appartamento in condominio molti problemi nascono proprio nelle parti comuni: la guida sui serbatoi di accumulo condominiali spiega cosa controllare in quei casi.

Cosa dice il codice civile, in breve

Sul piano del contratto valgono le regole generali della locazione. L'articolo 1575 del codice civile obbliga il locatore a consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione e a mantenerlo in condizioni adatte all'uso pattuito. L'articolo 1576 pone a suo carico, durante la locazione, «tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione», che restano al conduttore.

L'articolo 1609 del codice civile precisa che le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle «dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito». Una tubazione corrosa dagli anni, quindi, non è piccola manutenzione; un rompigetto incrostato o un filtro sotto lavello non sostituito, di solito, sì.

Il contratto può contenere patti specifici, e in mancanza contano gli usi locali. Chi paga l'analisi non è stabilito dalla legge: conviene concordarlo per iscritto, per esempio prevedendo che il costo resti all'inquilino se l'esito è regolare e passi al locatore se emerge un problema dell'impianto. Per controversie vere e proprie serve il parere di un legale o di un'associazione di inquilini o proprietari: questa guida descrive il quadro tecnico, non sostituisce una consulenza.

Quando conviene far analizzare l'acqua

Per chi vive in affitto ci sono momenti in cui un'analisi è particolarmente utile, perché fissa una situazione di partenza o chiarisce un dubbio prima che diventi un contenzioso.

• All'ingresso, soprattutto se l'appartamento è rimasto sfitto per mesi: l'acqua ferma nelle tubazioni peggiora sia dal punto di vista microbiologico sia per il rilascio di metalli.
• In edifici costruiti prima degli anni '70-'80, dove possono restare tratti in piombo o raccordi che rilasciano metalli.
• Quando l'acqua cambia colore, odore o sapore, o lascia depositi anomali.
• Dopo lavori sull'impianto, sulla caldaia o sulle colonne condominiali.
• Se in casa ci sono un neonato, una donna in gravidanza o persone fragili.

I segnali da non sottovalutare e il loro significato sono descritti nella guida su quando analizzare l'acqua del rubinetto, che vale anche per chi non è proprietario. Se la casa è servita da un pozzo privato e non dall'acquedotto il quadro cambia: la qualità dell'acqua dipende interamente da chi gestisce il pozzo, e l'analisi andrebbe fatta prima di firmare.

Cosa analizzare: il profilo giusto per l'inquilino

Per un appartamento servito da acquedotto il punto di partenza è un profilo di base con parametri microbiologici (Escherichia coli, enterococchi, coliformi, conteggio delle colonie) e chimico-fisici essenziali come pH, conducibilità e torbidità. A questo si aggiungono i metalli quando l'edificio è datato o l'acqua ha colore rossastro: piombo, rame, ferro e nichel sono quelli che più spesso arrivano dall'impianto interno.

Per il piombo il valore di parametro attuale è 10 µg/L; la direttiva europea prevede che scenda a 5 µg/L entro il 12 gennaio 2036. La guida sul piombo nell'acqua spiega come interpretare il dato e perché conta il primo getto del mattino.

Il pacchetto base per l'acqua potabile copre il primo controllo; per un quadro più ampio, metalli inclusi, c'è il pacchetto acqua di casa completo. Se il dubbio riguarda solo i metalli rilasciati dalle tubazioni, una ricerca mirata è più utile di un pacchetto generico.

Come procedere: i passaggi consigliati

Un'analisi è davvero utile nel rapporto con il locatore solo se è fatta in modo verificabile. La sequenza che segue riduce le contestazioni.

1. Segnala il problema per iscritto al proprietario (e all'amministratore se riguarda parti comuni), descrivendo cosa osservi e da quando.
2. Proponi l'analisi e concorda chi la esegue, dove si preleva e chi sostiene il costo; se possibile invita il proprietario ad assistere al prelievo.
3. Preleva dal rubinetto della cucina, quello usato per bere, seguendo le istruzioni del laboratorio: il primo getto dopo la notte per i metalli, il campione dopo scorrimento per la qualità della rete.
4. Annota data, ora, punto di prelievo e condizioni (acqua ferma da quante ore, filtri presenti, rompigetto smontato o no).
5. Conserva il Rapporto di Prova e inviane copia al locatore con un mezzo tracciabile.
6. Se l'esito è anomalo, chiedi l'intervento sull'impianto e ripeti l'analisi dopo i lavori per documentare il risultato.

Esempio: in un bilocale sfitto da sei mesi l'inquilino trova piombo sopra il valore nel primo getto e valori regolari dopo scorrimento. È un indizio di rilascio dalle tubazioni interne o dalla rubinetteria: la richiesta al locatore riguarda l'impianto, e nel frattempo conviene far scorrere l'acqua prima di usarla per bere e cucinare.

Leggere il Rapporto di Prova senza equivoci

Il Rapporto di Prova riporta per ciascun parametro il risultato, l'unità di misura, il metodo e, quando indicato, il valore di parametro del D.Lgs. 18/2023. Un risultato sopra il valore non significa automaticamente che l'acqua sia pericolosa, ma che serve capire la causa: un superamento di un parametro indicatore, come il ferro, ha implicazioni diverse da un superamento di E. coli o di piombo.

Il documento descrive il campione consegnato, nel punto e nel momento del prelievo: non certifica l'impianto nella sua interezza né vale per gli altri appartamenti dell'edificio. Per questo è importante che il punto di prelievo sia indicato con precisione. Le analisi sono eseguite da laboratori partner accreditati UNI CEI EN ISO/IEC 17025, con prove accreditate ove incluse nel campo di accreditamento del laboratorio partner esecutore. La guida su come leggere un Rapporto di Prova aiuta a orientarsi tra le voci del referto.

Affitti brevi e case vacanza: il caso del proprietario

Chi affitta per brevi periodi è nella posizione opposta: è il proprietario a mettere l'acqua a disposizione di ospiti che non conoscono l'impianto. Un controllo periodico, soprattutto alla riapertura dopo la stagione morta, è una forma di tutela per gli ospiti e di documentazione per chi gestisce l'immobile.

Negli impianti con acqua calda accumulata e periodi di inutilizzo entra in gioco anche la Legionella, che riguarda docce e rubinetti più che l'acqua da bere. Le indicazioni per le strutture piccole sono nella guida sui controlli di acqua e Legionella in B&B e affittacamere.

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